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可行性研究的报告（精选9篇）

　　摘要

　　目的：临床分析利用核苷（酸）类似物治疗CHB且停止用药后的病情复发情况。方法通过对某医院66例CHB患者核苷（酸）类似物治疗且停药后的复发极其临床特征研究，对相关指标进行统计学意义分析。结果从统计学意义方面看，研究组与对照组的性别构成对比差异有统学意义（P<0.05）；对比两组年龄分布、饮酒史、户籍分布与医保情况，差异均有统计学意义，alt、ast指标水平与对照组比较也无显著性差异（p>0.05）。结论在患者停药后应加强随访工作，以便及时发现病情反复给予对应的治疗。

　　引言

　　我国的乙肝病毒（HepatitisBVirus，HBV）感染者呈逐年上涨趋势，从目前统计数据来看，其中HBV感染人数有9300万人，而CHB（慢性乙型肝炎，ChronicHepatitisB）人数已经达到2300万人[1]。国内每年投入大量资源用于CHB的治疗与HBV的预防，公共卫生安全问题给政府带来沉重的财政负担，20xx年仅用于CHB的治疗费用就高达500亿元[2]。对于CHB的治疗方法关键是杀灭体内HBV，防止其他并发症的产生，常使用抗病毒药物核苷（酸）类似物作为主要治疗手段，是目前防止肝脏纤维化的有效方法[3]。但同时，由于核苷（酸）类似物并不能直接完全清除HBV的共价闭合环装DNA，因此一旦停止用药后，制作网站的全过程：探秘创意之路残留在体内的HBVDNA会在适当的条件下重新启动HBV复制，造成肝炎反复发作，患者对这类药物的依赖性较强[4]。本文的研究通过分析核苷酸类似物抗病毒达到停药标准后复发患者的临床特征和影响因素，从而探讨如何更加有效得指导慢性乙型肝炎患者用药。

　　1资料与方法

　　1.1研究对象

　　决定研究对象前，首先对研究对象的范围进行大体的确定。在此将20xx年3月至20xx年5月的所登记的CHB患者资料。根据医院所提供的93例病例，从中筛选出符合研究情况的病例，并将非核苷（酸）类似药物治疗CHB和仅中药治疗CHB患者进行排除，最终得出符合条件的首次住院患者进行研究，总共66例。其中男性患者占据56.1%的比重，共有36例，剩余为女性患者。其平均年龄符合57.28±12.652，其病程大约为6年。在此，我们将主要对病例采取回顾，并得出分析方法，对CHB患者的病症进行分布分析[5]。

　　将66例病例平均分为两组，其中观察组：核苷（酸）类似物停药复发后仍保持不变的CHB患者，停药后出现HBV-DNA由阴转阳，或定量较停药时明显升高）；对照组：没有服用过核苷（酸）类似物的初治患者[6]。

　　患者纳入标准：符合《慢性乙型肝炎防治指南20xx年更新版》的诊断标准和停药标准。排除标准：合并HCV、HIV感染、自身免疫性肝炎、药物性肝炎、酒精性肝炎、脂肪肝患者以及血液系统相关疾病患者[7]。

　　1.2研究方法

　　1.3统计学方法

　　2结果

　　2.1两组基本资料比较

　　2.2两组患者临床特征、生物化学与病毒学指标比较

　　2.3停药复发危险因素Logistic分析

　　3讨论

　　慢性乙型肝炎患者体内HBV长期存在，因此患者免疫功能下降，增加了病毒清除的困难，因此控制HBV是慢性乙型肝炎治愈的关键。抗HBV治疗中考虑患者的病情与经济情况等因素进行适当的治疗。现阶段采用的抗病毒药物有干扰素与核苷（酸）类似物，核苷（酸）类似物能够使乙型肝炎病毒DNA水平降低，让患者肝功能得以恢复到正常，并对肝硬化进展起到控制作用。但临床实践发现，核苷（酸）类似物用于HBV感染相关肝病治疗并不能彻底的清除HBV共价闭合环装DNA，因此在停药后病情会出现复发，部分患者甚至出现肝衰竭。本组研究发现，停药复发组患者男女比例显著高于初治组患者；ALT、AST指标水平显著更低。随着年龄的增长，复发可能性增加，其中年龄超过60岁，长期饮酒为复发独立危险因素。结果提示，在患者停药后应加强随访工作，以便及时发现病情反复给予对应的治疗，并对治疗长期疗效与耐药问题引起关注....

　　一、题目：

　　小学班主任工作模式的研究

　　二、本课题研究的目的和意义

　　素质教育就是以全面提高全体学生的基本素质为根本目的，促进学生个性健康发展。素质教育的根本任务就是教会学生学习，学会做人，学会生活。班主任是-澳门新莆京app官网教育工作中全面负责班级学生思想品德、学习、生活和身心健康的工作者；班主任肩负着为社会培养全面发展的人才的历史使命；承担着促进和指导学生德、智、体、美、劳及身心健康等方面综合发展的重任。特别是在实施“科教兴国”全面推进素质教育的进程中，在为祖国培养人才这一千秋大业中，班主任工作发挥着极其巨大和不可替代的作用。学生身心发展有着共同的特点，但是在应试教育的消极影响，树立素质教育的新观念。

　　我国的改革开放建设，促进了社会经济和现代化战略目标的发展，培养和造就面向世纪的一代新人，班主任的工作辛苦而繁杂，较之常规的班主任工作，在学生身心发展规律，在教育管理，思维方式，工作模式等方面都有了根本的变化，所以，要求新时期的班主任，工作要有思维和变革，要在工作中不断探索学生的精神领域，要有敏锐的眼光和积极的思考，以“开放性”、“多样性”、“民主性”、“专业性”的教育方法，引导学生学会独立思考和判断，学会比较和选择，学会自我管理，自我服务，使学生具备创新意识，自律精神和社会责任感，并在工作中不断寻求科学的教育方法，关注全体学生的共同进步。

　　-澳门新莆京app官网的管理是宏观的，更具体的工作由班主任来做，班主任和班委会干部要以身作则，影响和塑造学生的行为规范，以班主任为典范，带动学生干部的风范，以学生干部的风范带动学生的规范；建立制度，规范管理，针对学生的年龄弱点、难点、特点、亮点，在广泛讨论得的基础上，组织学生研究制定各种班规制度，把严格的制度和规范的管理结合起来，有效培养学生的行为习惯。

　　新时期社会发展对人的素质提出了更高的要求。我们要实现现代化其核心是实现人的现代化。而现代化的人是有其素质标准的。即

　　（1）高度的民主意识、民主行为；

　　（2）高度的法律意识法制观念；

　　（3）终身学习的观念和能力；

　　（4）开放的心态；

　　（5）人与自然和谐相处的意识；

　　（6）合作与竞争意识；

　　（7）责任与质量意识；

　　（8）效率和效益观念；

　　（9）创新意识和实践能力；

　　（10）崇尚真理，不迷信权威。这是新时期社会发展对人的素质要求，也是我们对班主任提出的具体培养目标。为适应市场经济，特别是知识经济的挑战，教育改革势在必行。随着教育改革的不断深入，要求教师要培养学生的自主性、主动性和创造性。要建立新型的师生关系，转变教师角色，教学生学会求知，学会做事，学会与人交往，学会生存发展，做学生的引导者、心灵导师。小学作为基础教育阶段，在教育公平、教育民主化思想及全纳教育理论的影响下，要求教师要面向全体学生，了解每一名学生的教育需求，满足不同学生的教育需求，关注每一名学生的发展，整合教育资源（-澳门新莆京app官网、家庭、社区等），为学生的发展服务。

　　小学生的模仿性、依赖性强，独立性差，可塑性强，是培养良好行为习惯的关键期。教师的一言一行，对事物的好恶及人生观、价值观等直接影响学生对事物的认识，因此，班主任工作便显得更为重要。面对当今小学生缺少生活体验，心理健康问题明显增加，抗挫折能力弱等现象，以及由于社会飞速发展导致人的认识能力存在差异、价值取向多元化，出现教师与学生家长教育价值取向的沟通问题……为此，我们需要运用现代教育理论，指导班主任工作，以“为学生一生负责”为教育宗旨，开展此项研究，探索小学阶段班主任工作模式，总结概括其特点，以增强班主任工作的针对性、目的性、实效性，切实提高班主任工作水平。

　　三、开展此项研究的条件分析

　　对此课题的研究，我们已具备了比较成熟的条件：本课题组主持人从事多年班主任工作，有较丰富的班主任工作经验和育人理念，现如今又担任本-澳门新莆京app官网的德育工作，又有很好的条件为课题的研究收集材料。另外，主持人又参加过多项科研课题的研究工作，有多篇科研论文在国家、省、市级的刊物上发表和获奖，有丰富的科研能力。

　　四、前期的准备工作：

　　-澳门新莆京app官网一直围绕着以人为本促进学生主动健康全面发展的育人理念，对教师进行培训，所以课题组成员通过学习，讨论交流，查阅大量相关资料等形式，对班主任进行了较系统的学习。目前课题组主持人已对“人本理论”“多元智能理论”“情绪管理理论”“全纳教育思想”“人的现代化理论”等现代先进教育理念有了较深刻的认识，并通过学习和教育实践不断深入领会到：新时期班主任工作要从物化走向人化，要承认学生是具有独立人格的人，是完整的人，是能动的、创造性的人。

　　要充分尊重学生的兴趣和需要，尊重学生人格，尊重学生权利，关怀学生的成长。对学生的教育要由强制性的单项灌输转向双向的平等对话。使班主任的教育工作成为两代人的相互影响，共同参与，教学相长，品德共进，相互理解、相互悦纳、相互勉励、相互启发、相互涌动、相互创生、共同发展、共享快乐的过程。认识到德育本身应当是一个整体，作为班主任应该把德育工作融合到整体的教育中去，融合到学生的学习生活中去。

　　五、研究步骤

　　（一）实施步骤设计

　　1、准备阶段（.12---XX年.5）

　　（1）学习内容：国内外现代教育理论，国内外优秀班主任教育工作的研究理论。

　　（2）采用方法：通过查阅文献，了解有关情况。

　　2、实施阶段（XX年.6---20xx.7）

　　通过对课题进行深入的行动研究，不断总结新时期班主任工作的模式。

　　（1）调查分析阶段（XX年.6---XX年.10）

　　（2）策略设计阶段（XX年.11---20xx.8）

　　（3）对比实验阶段（20xx.8---20xx.6）

　　3、总结成果阶段（20xx.7---20xx.9）

　　对第二阶段研究工作中提出的班主任工作模式的典型案例等教育材料进行收集整理。对各种材料进行整理分析，优化策略，将各种策略系统归类，撰写研究报告、论文等形式，进行成果交流。

　　（二）课题完成保障条件

　　1、本课题得到-澳门新莆京app官网领导的重视和关心，得到去教科室行家的直接指导。

　　2、我曾多次参加过-澳门新莆京app官网各种研究课题，并有较高的责任心完成课题研究。

　　3、时间保证：会以高度的责任心坚持定期学习，定期活动，定期研讨。

　　六、预期课题中期成果

　　1、XX年12月----XX年年5月实验方案

　　2、XX年年6月----20xx年6月论文

　　3、20xx年7月----20xx年9月研究成果

　　七、最终研究成果

　　（一）实验研究总结报告及附件

　　（二）实验教师典型教案

　　（三）实验教师的经验论文

　　（四）学生的相关作品及资料

　　（五）各种测试的数据资料说明

　　第一章项目概况

　　一、建设项目名称：汽车运转站

　　二、项目承担单位：xx镇人民政府

　　三、项目负责人：

　　四、项目建设地点与内容：

　　汽车运转站拟建在xx省xx县xx镇xx村后山开发区，位于省道宁古线，地处环镇路居民生活中心，属黄金地段，周边有游泳池、公园、体育中心，门口是24米宽的过境公路（已铺设水泥路），环境优美。

　　汽车运转站是一座高标准，现代设施齐全、科学管理，建筑体的大楼，场外设建停车场，车辆修理场等。占地面积5916平方米，总建筑面积5995平方米。

　　五、项目建设的政策性依据

　　该项目建设的主要政策依据是中共中央关于建设社会主义新农村，农村城镇化建设，中央站在新的历史起点上做出的重大战略部署，符合中央提出的“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求和xx县提出的建设“山区一流小城镇”的宏伟蓝图，进一步加快小城镇建设，充分调动人们的参与社会主义新农村建设的积极性。

　　该项目作为我镇提高人民精神文明建设的一个重点项目，符合国家总体规划要求，符合产业发展政策，建设该项目，拟于以民众需求为导向，促进农村交通条件的提高，同时与海峡西岸经济区建设中的基层建设紧密结合好，以及加强xx镇竞争力，促进农村脱贫致富奔小康、都有着十分重要的现实意义，也是政府为民办实事的德政工程。

　　六、项目进展情况

　　该项目占地5916平方米，已完成征地工作，现进行“三通一平”和建好基础，项目设计等工作也在进行中，工程于计划20xx年度开始建设，20xx年度竣工并交付使用。

　　七、项目功能

　　项目建成后，具有以下功能：

　　1、吸纳功能：汽车运转站建成后，拥有较大的候车室，办公室、会议室、售票室、行李托运室等商务设施容量也较大，一次可容纳1000人流量，最大可达到1200人流量，因设施齐全，实行科学管理，可逐步成为覆射xx县xx地区，（杉洋、大甲、卓洋）及周边跨县、市、乡镇的汽车运输中心转运地。

　　2、综合功能：该汽车运转站除了满足人们运输、出行需要之处，满足客人的交通需要，还可以引进周边地方客商投资经营商铺。为xx镇社会综合性服务提供一席之地。

　　第二章项目建设的理由和必要性

　　一、项目的发展现状及建设的必要性

　　xx县xx镇地处古宁公路中段，与屏南、闽候、罗源等县相邻，面积220平方公里，人口近4万，管辖23个行政村，105个自然村。xx镇矿产资源丰富，“桃花红”花岗岩储量达8000万立方米，矿山大规模开采。板材厂有224家，石材业的蓬勃发展，不仅为xx镇注入新的经济活力，而且带动了其他产业的发展，外来民工蜂涌而入，加上邻近的卓洋乡、杉洋镇、大甲乡等四乡镇，形成12万人口的中心镇，现今没有一个汽车运转站，在xx镇停车、发车也是无序的，随叫随停，给镇区交通造成混乱的局面，经常塞车，且易发生安全隐患，镇区内主干道鹤兴街偏小，于92年我镇兴修了环镇路并铺上水泥，在环镇路中心地带预留了5916平方米的空地，作为四个乡镇的汽车运转站，现在我镇有发往莆田两班车、南平一班车、宁德三班车、一班车、福州五班车，还有至宁德、至霞浦等过路车，每间隔20-30分钟一趟。

　　xx镇政府所在地距城关62公里，距宁德闽东汽车站68公里，距火车站（黄田站）94公里，xx镇四个乡镇的中心，304省道穿过xx镇6个中心村，占全镇人口的三分之二，由于近十年石板材业的持续发展，xx镇个体股份制企业、私营经济发展迅猛，许多企业、个体已完成了资本的原始积累，投资规格越做越大，特别是石材业带动了小水电开发，第三产业发展也很快，全镇沿204省道边的6个村，已及周边十几个村都有通移动、联通、小灵通信号，服务行业规格上档次。还有随着各行各业的发展，房地业发展迅猛，干道两侧的地皮长期处于供不应求的局面。

　　汽车转运站预留地占地约5916平方米，该地段处xx开发区中心地段，地皮靠干道侧，每平方近两千元，还可以不断升值，转运站四周有体育中心，有标准的游泳池，室内灯光球场，后山公园以及一系列体育设施，该地块的土地已由镇政府征用，并支付补偿金，土地也已平整，水、电、电信、广电等光缆已铺设，环镇道路两侧已基本完成建设，水泥路、人行道、下水道等基础设施工程也已建设完工，汽车转运站，有近9亩的土地供建设及配套设施综合使用，临街侧还可建成商铺。

　　二、项目的前景分析：

　　往返宁德的中巴，每一辆都在中转，且乘客几乎都要换一轮，一般都是往或往宁德乘客，可以这么说如果中巴车路过没有乘客乘车，那么往宁德的车，一天有四趟就足以满足需求，据保守估计每天来往乘中巴乘客至少在500人以上。是主要的客源之一。

　　第三章项目建设条件

　　1、自然条件：后山小区成为建设该项目的首选地。该地段建设综合大楼具有以下优势：第一，有足够的建设面积。该地点四周的空地多、民居较少，通过周边的拓展面积可达20xx平方米，并与新村鹤兴街相连接；第二，投资地价低。该地段原系山坡水洼地，几年来该地一直空闲着，不开发利用是一种资源浪费。周边一带多为荒地和一些稀疏的果树，可不占用耕地，少理赔果树和不征用民房，大大降低了投资的成本。第三，具有地势的优势。该地段处在环城路中段，交通方便，卫生、出入方便，环境优美，与体育中心，健身公园相邻。

　　2、交通、通讯条件：该汽车运转站前门道路建设完善，四通八达，跟邻近城、乡、村建设原料地的道路畅通，xx镇通讯已实现程控化和传输数字化可直拔国内外,移动电讯早已开通。已实现计算机联网和进入国际互联网络,基本设施已日臻完善.形成规模,能适应各种流通发展的需要。

　　3、资源或人力市场等条件：建筑需要的钢筋、水泥，从镇区的批发部门到建设地不超过500米。数量上可以满足建设需求。砂子的供应也是从500米处的河道旁砂场供给。本镇有多家的石料场，更是大量满足建筑的需求。人力需求条件，本镇及本县范围内有多家建筑部门可供选择，本地的非技术工（即农民工）也有足够的数量可供招收。

　　4、社会经济发展状况

　　xx镇是xx县xx地区经济发展重镇，占据xx县三大支柱产业之石材、食用菌两大产业。国民经济收入占全县首位，人均年收入4600元，财政收入达1400万元以上。所以有条件建成与消费。

　　5、水电供应条件

　　①、水：汽车运转站用水量较大，日用量设90吨。由于水资源丰富，拥有日供水能力20xx吨的，西洋自来水厂和后彰、南阳、路上等水厂和丰富的地表水、地下水，完全满足生产生活需求，汽车运转站可从附近的自来水管网中引入即可，排水可利用小区城建的下水道排出。

　　②、电：xx镇电力资源丰富，与政府提倡之“以电代燃”政策相符合，本镇建有小电站20个，装机容量达4970千瓦，可以满足供应。

　　第四章项目方案设计

　　1、方案设计

　　⑴平面布置

　　⑵各项设计所设置的功能：综合大楼：占地面积1500平方米，为三层的建筑物，建筑面积4500平方米，其各层功能如下：

　　第一层为候车室、售票室、检票室、车站便利店、公共卫生厕所等共可容纳1000人流量。

　　第二层为办公楼。

　　第三层预留配套办公地点，也可改作商品房或宾馆、招待所等。

　　汽车运转站内场设计面积3000平方米，以停放各种大中、小型车辆，人行道宽36米。可以满足人流量的通行。外拓场地面积可达300平方米，设计为修车、洗车场所。

　　2、主要技术指标：

　　总占地面积5916平方米

　　建筑总面积5995平方米

　　内围停车场3000平方米

　　外围修车、洗车场300平方米

　　3、结构设计：

　　⑴给排水设计：生活用水由、西洋自来水公司供水管网提供，设两个进水口。供水管口径为dn200，生活水采用直供系统，最高日用量为90吨。消防用水，由供水管网接入在室外形成环状布置，并设置消防栓，室内采用管网直供形式，设立消防室和消防栓。

　　排水系统。分雨、污水分流体制，污水经污水处理池处理后排入城镇下水道。

　　⑵电气设计：

　　1、供配电：供配电根据国家标准gbj45-82及建设部批准jcj16-83规定，本项目为一类民用建筑，为一级负荷，应设立西路独立电流。

　　用电总负荷为200kw，同时等级选为0.75，考虑功率因素补偿到0.92，则选用160kva变压器1台。

　　2、照明：

　　1）、照明以日光灯为主，主要通道与疏散口设置应急照明。

　　2）、设置防静电接地和工作设备接地。

　　3）、采用铜芯绽缘电线电缆。

　　⑶其他：

　　1、消防设计：

　　⑴室外消防为生活、生产和消防联合给水系统，并呈环状布置，消防水压由消防水通过水泵接合加压保证。

　　⑵室内消防设有室内消防泵加压，并有两条电源保证供电安全，同时设有消防接合器以供室外消防车使用。

　　2、通讯设计：汽车运转站通讯电缆埋于室外地下，并与城镇通讯干线相接。

　　3、环保设计：

　　汽车运转站位于省道宁古线旁，汽车运转站附近无探明矿床和珍稀植物资源，没有古迹和园林，没有其他工业污染。

　　该项目对环境生产的影响主要是：汽车运转站综合场所产生的垃圾；洗冲汽车运转站的污水，生活污水和其他污水。

　　处理方法：垃圾可选用分类运往附近的农田作肥料和运往附近的垃圾填埋场进行填埋。污水及其他废水分别经化粪池处理后排入排水沟。

　　4、节能设计：

　　①国家计委、国家经贸委、建设部计资源[1997]2542号文《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估的规定》的通知。

　　②工程项目设计必须认真贯彻国家产业政策、国家和行业节能设计标准。

　　③国家公布的消耗指标和有关节能规定。

　　5、节能措施

　　①按《工业企业照明设计标准（jj34—79）》合理规定照度，照明高度、节约用电。

　　②选用节能变压器。

　　第五章组织结构和劳动定员

　　一、组织机构

　　本组织实行总经理负责制，总经理全面负责汽车运转站的运作和经营业务，下设办公室、企业管理部、财会部。

　　二、劳动定员

　　汽车运转站每年按365天计算，企业劳动定员为10人。

　　三、人员培训

　　本企业招聘人员均需达到高中以上文化水平，人员均需培训相关知识持证上岗，确保一流的管理，一流的服务。

　　第六章建设工期

　　该项目建设工期计划从20xx年度初开始，工期20个月，20xx年底竣工并投入使用。

　　第七章投资估算与资金筹措

　　一、估算依据

　　1、xx省建筑工程综合估算定额。

　　2、地方材料价格以xx县现有市场价格为基础计算。

　　3、设备及安装工程按有关制造厂家提供的报价或估价。

　　二、投资估算

　　1、土地征用费用：每亩3万元，包括土地补偿费、置费、麦亩赔偿费及税金配套费等。

　　2、建安工程费

　　3、可研勘察设计费以建安工程的3%计。

　　4、工程监理费为建安工程的2%计。

　　5、基本预备费取3%计。

　　本项目固定资产投资估算为500万元。

　　三、资金筹措

　　资金拼盘方案和资金来源：采用股份合作制，国有资金占股份51%，非国有资金占49%，资金由交通局、客运汽车站出资51%，其余向私营企业或个人筹资。

　　第八章财务分析

　　一、项目投资估算：

　　总投资500万元

　　土地征收费175万元

　　其他手续费5万元

　　建筑160万元

　　装修160万元

　　二、年收入及税收估算：

　　1、本汽车转运站年营业纯收入15万元，便利店租金5万元；二层办公室租金5万元；三层宾馆等场所租金8万元。

　　2、货车停车场年收入3万元；车辆修理所年收入5万元；洗车场租金2万元。

　　合计年收入43万元。

　　三、营业税及附加：

　　1、营业税：按年营业收入额的5%计算。

　　2、城市建设维护费：按营业税的7%计算。

　　3、教育附加费：按营业税的3%计算。

　　4、基础设施建设附加费：按营业税的3.5%计算。

　　5、社会事业发展费：按营业税的4%计算。

　　四、总成本估算

　　1、工资福利费：企业管理人员按10人计，每月每人800元，年工资福利费为9.6万元。

　　2、水电通讯费：店内的用户自己承担，本次计算的仅是汽车运转站所消耗的水电通讯费，为1.2万元。

　　3、修理费：按折旧额的10%计提（包括无形资产和递延资产）。

　　4、折旧和摊销：按照有关规定土建折旧按30年期，折旧残值率5%，设备按12年期折旧，残值率取5%，无形资产摊销按10年期，递延资产摊销为5年期。

　　五、财务经济指标

　　本项目财务分析计算期采取12年，本项目的全部投资静态回收内部收益率为8.2%。

　　六、社会效益

　　该综合大楼建成后将会有良好的经济效益和社会效益，吸引本地和外围乡镇投资经营，同时极大地改善投资环境，形成规模优势和区位优势，同时拓宽了xx地区富余劳动力的就业门路，具有较好的社会效益。

　　第九章结论

　　综上所分析，本项目作为社会公益性项目，虽然该项目前期投入较大，但符合国家鼓励、扶持政策，因此政府在税费和资金方面给予一定的支持，本镇是xx县xx地区经济快速发展的中心镇，市场前景较好。财务内部收益率达到8.2%，每年纯利润达40万元以上。

　　一、项目概述

　　内蒙古阿尔山市位于大兴安岭南麓，面积7408平方公里，介于蒙古高原和松嫩平原之间，位于东经119.50°北纬47.10°，东、西、北分别与呼伦贝尔大草原、蒙古国、锡林郭勒大草原相连，南接科尔沁大草原，是森林、草原交界处的边境城市，境内无污染工业，森林覆盖率达60%，是纯天然绿色食品基地，山野菜品种有100多种，可大规模开发利用的品种有60多个，其中产量较大的有：蕨菜、猴腿、草原白菇、红豆越桔、黄花菜、薇菜等。

　　阿尔山市所辖地区土壤肥沃、植被类型独特，野生植物丰富，是不可多得的山野菜生产的原料宝库。该地区以棕色针叶林土壤为主，其次为灰色森林土，在平川地多为沼泽土，土壤含水量大，土温低，热量略显不足。土壤耕层的有机质全氮、碱解氮和速郊钾加权平均含量分别为5.38%、0.27%、214PPM，均达国家一级水平。这里的主要植被多由西伯利亚植物区系和蒙古植物区系所组成，木本植物为主体代表的植被类型是以兴安落叶松为主体的针叶林，属寒温带针阔混交林带。海拔1000米以下为森林草原带。野生植物品种多，产量大。

　　山野菜具有纯净、天然、无污染、高营养、兼具保健治疗作用，历来是国际市场的畅销食品而且供不应求。随着社会的发展，人们生活水平的提高，饮食结构正在发生变化，低脂肪、低热值、长纤维、植物蛋白含量高的绿色食品越来越受到人们的青睐。由于山野菜具有药膳兼用的价值，适应人们追求高质量生活的需要，是当之无愧的引导消费适度超前的产品，市场潜力巨大。

　　由于阿尔山辖区内无污染工业，森林覆盖率高达60%以上，且昼夜温差大，日照时间长，山野菜的性状、品质极其优良，营养成分明显高于其它地区所产的山野菜，且无任何污染，是典型的绿色食品。阿尔山辖区的农产品、野生植物很自然地成为绿色食品的首选原料，而就地利用这些原料加工生产的绿色食品避免了运输过程中的污染，无疑可称为“纯”绿色食品。阿尔山山野菜含有人体必需的多种维生素及微量元素，对促进人体新陈代谢，增强自身免疫力，尤其对心血管病、肠胃病、动脉硬化和神经官能症等疾病具有良好的食疗保健作用。阿尔山市辖区所生产的以蕨菜为主的山野菜已经作为原料大量出口日本、韩国。本项目所生产的产品——脱水蕨菜和气调保鲜山野菜，除了在国内开拓市场外，国际市场前景广阔。

　　阿尔山山野菜生长在无污染、无公害的原始草甸和森林中，无需人工培植，含有多种人体必需的微量元素及维生素，具有防癌、抗癌作用。当地每年可产蕨菜3000吨，猴腿20__吨，其它野菜（山白菜、柳蒿芽、山芹菜、苋菜）等年产量均胜过蕨菜。由于山野菜极为适应当地的自然气侯，既使不是风调雨顺的年景对其产量的影响也不是很大，各类山野菜在非正常气侯条件下，每年的产量也可达到上述产量。阿尔山辖区山野菜的年生长量为开发利用山野菜资源提供了可能性。只要配备现代化的生产、储藏和运输设施，经济效益立即呈现。为了弥补野生资源季节性强的缺点，对蕨菜、猴腿、草原白菇等可采用人工种植方式获取原料，以与天然原料季节短缺相弥补。

　　在市场需求日益强烈的态势下，我公司决定充分发挥资源优势，

　　扩大生产规模，形成融科工贸、产供销为一体化的龙头企业，带动地方经济发展，引导当地农民发家致富。拟在现有生产条件的基础上，通过引进外资或银行贷款扩大生产规模，形成专业化生产、规模化经营能力。

　　在分析主要生产能力、投资可能和企业实际情况的基础上，根据市场预测和规模效益的要求，本项目拟建规模为年产山野菜6199吨，其中蕨菜2100吨（含蕨菜干100吨、盐渍菜1000吨、气调保鲜菜1000吨）；猴腿900吨；保鲜黄花菜100吨；草原白菇77吨（含白菇干27吨、保鲜白菇50吨）；保鲜百合花10吨；保鲜百合芽茎20吨；桦树汁1000吨；越桔粉600吨；浓缩越桔果汁300吨；色素2吨；酸模浆汁1000吨。

　　产品90%出口外销，产品10%在国内销售。

　　二、项目的意义和必要性

　　山野菜是一种无化肥、无农药残留污染的营养价值较高的天然绿色食品，可以调剂蔬菜淡季，增加人类可食用蔬菜品种，改善人们的膳食结构。同时它也是一种生长快、繁殖力强、能再生的生物资源，将成为人类新食物原料的自然宝库。

　　山野菜不仅营养价值丰富，其药用价值也十分突出。我国700多种野生菜中，中草药品种约占400种左右，从古至今就是我国人民医疗保健的丰富宝藏，中药产品在世界上都享有较高的知名度。我国历来重视对药用山野菜的研究利用，直到80年代才开始对食用山野菜进行开发，

　　目前，已有如蕨菜、薇菜、蒲公英等山野菜制品进入国际市场，国内消费市场正在培育之中。

　　以往由于人们对药用、食用山野菜的经济价值认识不够，对野生菜的育种、采收、包装、保鲜及系列食品加工形不成规模化，开发利用率极低，仅占资源总量的3%左右。

　　近年来，有关专家建议：把野生资源列入国家产业开发项目，建立起科学有效的宏观调控体系，在有条件的地区建立自然保护区，保护珍稀和濒危的具有较高经济价值的野生菜品种。同时加大对野生菜的研究和开发利用，以提高资源的利用率，使之成为我国北部山区有特色的新产品，成为农林产业发展的`新的经济增长点。这也是农林产业结构调整的迫切需要。对山野菜进行资源化和规模化开发利用，是当前富国裕民的重要举措。

　　三、目标和任务

　　以山野菜食品系列加工为基础，20__年项目建成投产，20__年实现新产品开发研制工作，逐步挖掘阿尔山市可再生林下资源，使其成为带动地方经济发展的龙头企业、绿色工业、特色产业，实现扩大再生产和林业下岗职工再就业，为本市及周边地区提供试点、示范作用。通过实现试点、示范作用，提高阿尔山市旅游疗养城市的知名度，走以旅游业为主导产业的特色工业化之路。积极争取上级支持，尽快投产达效，使我市的资源优势转变为现实生产力，为提高地方经济总量，实现全面建设小康社会目标做出努力。

　　第一章总论

　　元江大宇商贸有限责任公司成立于1996年，20xx年先后与南亚三菱，源鑫现代、中弛别克合作、接着再凭雄厚的技术竞争实力，先后被猎豹汽车、东南汽修、五菱、东风微车、中弛别克授权售后服务网络站。目前，大宇企业已拟聘了大批汽修技术人才和具有一定经验的汽贸运输管理人才，专为各种修理和运输服务于全省各地。

　　大宇汇鑫运输分公司拥有中国重汽豪沃重卡20余辆。二汽东风40余辆、危险货物运输车辆30余辆，是当前云南运输行业的领先企业，20xx年被云锡元江镍业指定为专用运输浓硫酸车队以及普通货物运输车队。

　　为进一步繁荣元江营运行业，规范客运市场秩序、强化城市客运管理。目前我公司正积极有序地为成立元江县大宇商贸有限责任公司出租汽车分公司统筹安排。

　　第二章项目发展背景与发展概况

　　元江县城市出租汽车是城车客运的起源，直至今日车辆数目已增至30余辆，。其中大部份都以个体散运，自负赢亏、自生自灭的方式流串于元江的各个角落。由于元江城市客运方式比较复杂;包括两轮，三轮摩托车客运，公交客运、观光旅游车客运、客运站客运、出租汽车客运。这些错综复杂的客运系统交织于元江城市道路客运。造成乱停乱放乱行车的混乱秩序，给元江县城市客运带来了许多安全隐患以及乱收费现象。城市出租汽车因散乱、不统一、无人管理而滞留在元江电影巷，届时给该路段交通带来了极大的不便。

　　故，结合元江县道路情况、客运系统分析、以及城市容貌的要求，我公司集中管理元江县城市出租汽车将为元江县城市道路客运打开方便之门。当前，出租汽车营运已成为经济发展城市的象征，由于各各城市的普遍性存在，大部份人都会有意识性的选择。作为热带旅游城市，城市出租客运是一个发展中旅游城市的象征，也是一项十分必要客运项目。

　　第三章城市客运的需求预测

　　通过对出租车司机的询问调查结果表明，大部份驾驶员均同意和赞成对元江县城市出租汽车实行统一规划、统一管理;由于当前城市出租汽车的散乱，没有统一的标志、以及合理的管理制度;使得乘客无法区分私家轿车与出租车的不同，甚至不信任出租汽车的收费标准，这就必然导致我县出租汽车行业始终滞后于其它城市的出租车客运。

　　发展中的元江县已逐步迈向旅游风景城市，大量的热带果品宝藏和独具一格的旅游节日将会吸引越来越多的投资商和游客。统一管理城市出租汽车管理后;首先，将为元江热坝城市形象增光添彩，成为一道良好的风景;其次，为观光我县的游客和投资商提供出行之便，以及方便群众外出;最后，统一规划管理城市出租汽车后，将彻底整治我县出租汽车的交通混乱秩序，解决乱停乱放乱收费等一系列安全运输的问题。故，成立出租汽车分公司已成为当前势在必行的重要举措。

　　第四章公司地址选择

　　为方便统一管理，根据车辆保养、维护的需求以及对交通、城市环境等方面分析项目选址产生的影响，公司地址选择在元江县大宇商贸有限责任公司办公室(元江县澧江镇澧江路128号石油公司旁)。

　　第五章预制定出租汽车管理方案

　　我公司统一元江县城市出租汽车的管理后，将对出租汽车统一喷漆，统一安装顶灯、统一车门地址以及驾驶员形象、规范出租汽车收费标准;建立租车信息平台和gps监控系统。同时制定相应的管理制度、应急程序和车辆台帐(附件)。

　　第六章企业机构和定员

　　成立元江县大宇商有限责任公司出租汽车分公司后，由总经理编制专人负责管理出租汽车的各项事务、定期集中出租汽车的驾驶员进行安全生产学习，邀请专业人员讲授安全运输法律法规，对驾驶人员和从业人员定期培训。

　　一、秸秆腐熟剂的概念及作用

　　1、秸秆腐熟剂的概念

　　秸秆腐熟剂是指能加速各种农作物秸秆腐熟的微生物活体制剂。秸秆腐熟剂是有机物料（农作物秸秆、畜禽粪便等）腐熟剂之中一种，产品的技术指标符合GB20287—20__《农用微生物菌剂》或农业部行业标准NY609—20__《有机物料腐熟剂》。产品的剂型有液体、粉剂。按腐熟对象范围可分为小麦秸秆、玉米秸秆、水稻秸秆、其它类型秸秆的腐熟专用制剂。

　　2、秸秆腐熟剂的作用秸秆腐熟剂能使秸秆等有机废弃物快速腐熟，使秸秆中所含的有机质及磷、钾等元素成为植物生长所需的营养，并产生大量有益微生物，刺激作物生长，提高土壤有机质，增强植物抗逆性，减少化肥使用量，改善作物品质，实现农业的可持续发展。

　　二、秸秆腐熟剂的分解原理

　　玉米秸秆的主要成分是15%纤维素、35%半纤维素、15%木质素及其他蜡质物质，这些物质形成坚固的组织，非常稳定，分解困难。在自然条件下，由于秸秆结构的稳定，分解腐熟的速度相当慢，在旱地中秸秆一年的腐解残留率为50%左右。大量秸秆直接还田后会影响作物的生根和成活并造成生产管理上的不便。因此在传统的农业耕作实践中，只能有少量秸秆直接还田。

　　秸秆的分解腐熟是在适宜的营养（特别是氮素）、温度、湿度、通气量和pH值条件下，通过微生物的繁衍，使秸秆分解，把碳、氮、磷、钾和硫等分解矿化或形成为简单的有机物和腐殖质的过程。

　　秸秆腐解需要能够产纤维素酶、半纤维素酶和木质素酶的多种微生物共同参与，进行逐步有序的接力分解过程，才能完成对秸秆“三素”的腐解。选用腐解秸秆的微生物种类（即产“三素酶”的微生物），是研发和生产秸秆腐熟剂产品的基础。含有“三素酶”的微生物腐熟剂才是科学、合理的；也是保证秸秆腐解效果的基础。要求腐熟剂中的功能微生物能在施用田间尽可能快地生长、繁殖，数量上增加迅速，这样才能起到加速腐解秸秆的效果。尤其是环境（土壤）温度和水分是关键。

　　三、秸秆腐熟剂的使用方法和注意问题

　　1、秸秆腐熟剂的使用方法

　　第一、收获和处理。作物成熟后，采用联合收获机械边收获边切碎秸秆。

　　第二、施用秸秆腐熟剂。按每亩2公斤秸秆腐熟剂用量将腐熟剂与适量潮湿的细砂土混匀后均匀地撒在作物秸秆上，再用机械将秸秆翻埋入土内，利用雨水或灌溉水使土壤保持较高的湿度，达到快速腐烂的效果。

　　第三、深施底肥。秸秆粉碎后，及时均匀将底肥撒到田间。秸秆深翻入土时每亩增施5公斤尿素调节碳氮比，并及时深翻。

　　第四、耕作整地。采用深耕深松机进行深耕作业，耕作深度25cm以上，将秸秆全部打入土层，减少表土秸秆量，加快秸秆腐烂。

　　第五、田间管理。秸秆翻入土壤后，如果墒情不好需浇水调节土壤含水量，田间含水量保持在60—70%之间。及时定苗除草，防治病虫害。

　　2、使用秸秆腐熟剂注意的问题

　　第一、在施用量上，应确保每亩的腐熟菌剂用量在2公斤以上，并尽可能增加用量，才能起到明显的促进秸秆腐熟的效果。2公斤以上的腐熟菌剂中所含的菌数量、酶活量（纤维素酶、半纤维素酶、木质素酶）是密不可分的，其载体有利于功能微生物适应环境，在秸秆中快速定殖。同时，要求产品标签、标识完好、齐全，有产品使用说明书、合格证书，并在保质期内。

　　第二、秸秆的碳氮比较大（大于30：1），必须通过施用尿素、碳氨等氮肥的方法调整C/N比，调整后的适宜C/N比为：16：1～24：1。调整C/N比的原因一是促进微生物生长活动，加速秸秆腐解；二是避免微生物与作物争氮，不致影响作物生长。

　　第三、田间温度在7℃—37℃范围内，随温度升高，秸秆分解速度加快，一般地温在20℃—30℃时分解最快；小于10℃时较弱，低于5℃则基本停止分解，在北方地区温度是限制因素，通过开沟埋土、覆盖等措施来提高温度；水分过多或过少都不利于秸秆的分解，一般认为土壤含水量在田间持水量的60%—70%时，最适于秸秆的分解；在西部等干旱地区，缺水成为限制因素，通过浇水增加秸秆含水量，通过开沟埋土、覆盖等措施来保墒。

　　音乐课程是高校教育的组成部分和必修学科，改革开放以来日益受到重视并取得了长足发展。但是，音乐课程依然是整个高校教育中的薄弱环节，离素质教育的要求还有一定的距离，难以跟上新世纪社会经济和教育发展的步伐。如何加强音乐教育自身的建设，完善音乐课程体系，已成为摆在高校音乐教育工作者面前的一个十分重要和紧迫的课题。

　　一、音乐课程概述

　　高校音乐教育课程一直以来是我国高校教育的一个组成部分，并逐渐建立起相应的音乐课程体系。这种课程体系对于中国音乐教育走上系统化、规范化的道路起到了重大的作用，为我国培养了大批优秀的音乐人才。尽管随着社会的发展也进行了多次课程改革，但总体框架并没有大的改变。面对新世纪音乐课程标准的实施，这种以分科设置为主流的学科课程体系已不适应新时期通才教育和专才教育相互依存、协调发展的要求。

　　二、音乐课教学对象

　　作为音乐专业课的教学对象自然是音乐系的学生，在开设音乐课之前，这些学生已经具备一定的音乐素养，包括识谱、乐理知识、简单的曲式理论知识等等;了解了很多的音乐家及其音乐故事;至少掌握了一门乐器的演奏基础技能和歌唱发生方法了，这给他们的音乐课学习打下了很好的基础。但是，这些学生又有着相对丰富的历史、政治、文学知识，从目前的普遍情况来看，这类学生的思维活跃，想象力和创造力相对于音乐非专业学生更强一些，这对他们深刻的欣赏和理解音乐又有很大的帮助;而非音乐专业的学生选修音乐课的目的不是让音乐成为他们的职业，只是想通过这个课程来提高音自身的乐审美能力，拥有更好的艺术修养。随着一些较深奥的专业知识的学习，他们的兴趣便悄然减退。所以，非音乐专业音乐课的教学一定要遵从授课对象的特点进行教学，教师一定要根据学生的实际情况来考虑音乐欣赏课内容的选择和设置，尽量避免非音乐专业音乐课教学的随意性和不规范性，只有这样，才可能达到预期的教学目标。

　　三、音乐课教学目标

　　音乐课作为专业必修课程和非专业选修课程时，在教学目标上必然存在着一定的差异，应根据实际的教学对象来制定教学目标，才是切实可行的。作为非音乐专业的学生学习的音乐课程应该是以审美为核心的素质教育，要能通过这个课程来开拓大学生的音乐文化背景，使他们喜爱音乐、感受音乐、乐在音乐，通过对音乐的学习提高自己的艺术修养，提高审美境界，拓展知识结构，陶冶情操，活跃思维、发展想象力和创造力等等，所以开设非音乐专业学生选修的音赏课程应注重情感欣赏，让学生能够充分享受音乐创造的美，让学生可以在一种美的环境中提高自己的艺术修养和综合素质，从而逐步完善其人格品质，达到个性全面健康发展的目的。在进行音乐专业课教学和非音乐专业课教学之前，一定要明确不同的教学目标，并依据各自教学目标的特点来安排教学内容，才能获得更好的教学效果。

　　四、音乐课师资

　　高校的音乐系拥有一大批专业的音乐教师，其中不乏一些优秀的、业务能力强、专业知识技能过硬的教师，师资力量应该是比较雄厚的。-澳门新莆京app官网根据其具体情况，安排这些老师担任音乐课的教学，理论上来说应该是完全可以胜任的，但在实际操作中仍然存在一些问题。大部分的老师是在音乐的某一方面具有扎实的专业知识、技能以及与此相关的系统的教学方法和丰富的教学经验。比如一位音乐专业中西音乐史课程的教师或者一位器乐教师又或者一位声乐教师，教授其专业课程得心应手，教学成绩有目共睹。可是要上出一堂精彩的音乐课对这些老师来说，却不是那么轻松自如了。音乐课的内容相当丰富，对教师的要求更多的是在知识、技能的广度上。高质量的音赏课，更不可或缺的是教师对课程的饱满情绪，积极的状态，全身心的投入。课堂上，教师起着控制场面、调动气氛的作用，一堂形式新颖、充满热情的课更能吸引学生的目光。教师还应有意识的根据当前的教学环境和教学目的调整自己的教学内容、教学进度和方式方法，实验新的教学模式，总结教学经验，对在教学中遇到的问题多思考，提高自身的音乐修养，加强教书育人的责任感，这样才能让音乐欣的教学活动更加生动精彩。

　　五、音乐课改革

　　首先，在音乐课中运用现代声光音像技术，丰富教学模式和手段。音乐课上，聆听是最主要的教学方式，学生是通过听觉来接受知识的。在传统教学中，一般都只是听，单调的教学模式很容易使学生渐渐失去最初的学习兴趣。现代声光音像技术应用于音乐课的教学，给这门课程的教学效果起到了很大的辅助和推动作用。在传统音乐课的教学中，有时学生很难直接感知老师所表达的内容和情感，而通过现代化的声光音像技术可以得到清晰的展示，克服了传统教学在时空、地域上的限制，让学生耳闻目睹，犹如身临其境，使其获得更全面、丰富、深刻的审美体验。高校音乐课的内容设置也应做到“与时俱进”。传统的音乐专业课程内容都是一些经典的世界名作，掌握对于这些作品的分析、理解、再度创作是必须的，但是也应看到，流行音乐、爵士音乐等多元化的音乐正在大量的充斥、丰富着音乐活动。

　　其次，使音乐艺术的特殊性和音乐教育规律的统一。音乐艺术从本质上说就是一种实践，音乐的教学也就是一种艺术实践的教学，所以音乐教育应重视实践性，以艺术实践作为主要教学形式和内容。音乐实践又是一个塑造音乐形象的过程，音乐的艺术性只有在技巧与艺术修养的有机统一中才能体现出来，故音乐教育是一种建立在实践基础之上的审美教育。音乐具有终生性和社会性，音乐是人的精神产物，潜移默化地表达思想感情，具有无限的潜能。

　　让欣赏课走出课堂，充分体现音乐多元化特征。目前的音乐课由于现代化教学设备的进入，已具备可听可看的特点，但是课堂上再好的音频视频效果往往也无法代替现场观赏能给予内心的震撼和冲击，所以，如果条件允许，大可以让音乐课走进音乐厅，让学生可以细细的聆听现代音乐大师再次演绎的经典名作，又或是最新的时代力作。

　　最后，做好多元化音乐教育与中国音乐教育的统一。音乐教育要充分体现音乐多元化特征，这是由高校生适应未来各级各类-澳门新莆京app官网音乐教育教学任务需要而确定的，也是由高校生应具备在未来不断变化的社会中所应有的应变能力和创造能力而决定的。“如果在未来新世纪里中国人也将走向世界，参与世界的一切文化生活，那么，多元化音乐教育的课程安排，是一个迫在眉睫的问题。”不同的民族有着不同的音乐文化，东西方音乐体系及文化价值是平等的，在平等对话的条件下，应本着相互尊重、相互了解、相互认知的原则，改变以往以西方音乐为主、中国音乐为辅的音乐教育状况，在多元化理念的指引下，“以中国音乐理论体系为基础，进行音乐教育改革，建立中国音乐教育体系。”其中一个关键的问题就是课程与教材的建设。所以，音乐学科的课程体系应大力强化中国音乐的课程内容，摒弃多年的重西轻中，即重视西方音乐，轻视中国传统音乐的做法和以西否中的错误观念。

　　总之，新世纪是更加注重人才素质的世纪。使每个人都能成为具有审美理想、审美需求、审美能力的人，是人类文明发展的需要，也是音乐教育的主要目标之一。我们必须改革教学方法，改进教学手段，科学合理地设置音乐课程，重视音乐教师的素质和能力的培养，使之通过对高校音乐教育课程改革的推动，我国音乐教育事业才能有强大的发展动力。

　　一.研究动机：经过一学期《物流基捶的学习，对物流的定义、基本功能、各个作业流程有了一定的理论基础，通过实习将这些理论与实际的操作相结合，在实践中提高运用知识的能力。

　　二.研究目的：了解第三方物流服务的特点、主要设备和作业流程，对其进行分析，并结合所学的理论提出改进意见。

　　三.研究方法：访问法、资料收集法。

　　资料收集的方法：网上收集。

　　四.公司概况

　　1.基本情况：淮南物流中心位于洞山路，交通便捷，。物流中心占地面积为840万平方米，各类仓库76万平方米，拥有4条铁路专用线和40辆箱式货车。

　　2.公司简介：淮南商业物流中心系淮南商业储运-澳门新莆京app官网(中国)·No. 1 in the world的公司，隶属淮南矿业集团-澳门新莆京app官网(中国)·No. 1 in the world。中心始建于1952年，是全国商业系统大型的社会化第三方物流企业。XX年初被国家经贸委确定为全国发展商品配送重点单位。

　　3.主要设施：

　　铲车，中心拥有1.5吨至3吨的汽、柴油叉车和干充式电瓶叉车以及前移式高位货架库专用干充式电瓶叉车多辆。

　　手推平板车，拥有多辆手推平板车，手推液压车和登高车6辆，以及国际标准1m*1.2m地台板。

　　运输车辆，中心拥有多辆10吨全封闭厢型货车，8吨全封闭厢型货车，5吨全封闭厢型货车，及2吨以下的厢型货车。同时拥有2个联盟型车队，可调动车辆近百辆。

　　4.仓库类型：

　　高平台彩钢板结构仓库。拥有高平台彩钢板结构仓库计24621平方米，可利用空间高度为7-8米，1700平方米的仓库已安装了高位货架，该类型仓库的优点是建筑结构合理，面积利用率高，防汛、防潮、隔热性能良好，全部有雨棚和外平台，库外周转场地大，便于商品装卸及进出仓。

　　高平台铝合金结构仓库。拥有高平台铝合金结构仓库计16800平方米，可利用空间高度为6.5米，该类型的仓库的优点是防汛、防潮性能良好，库外周转场地大，特别适合于进出仓频繁的大宗商品的储存。

　　楼层恒温库。拥有楼层恒温库10100平方米，可利用空间高度为5米，该类型仓库的建筑条件为满足某些产品在温度控制上的不同要求提供了先决条件。

　　铝合金结构平房库。拥有铝合金板平房库5700平方米，可利用空间高度为6米，该类型仓库的优点是库外周转场地大，特别适合于进出仓频繁的大宗商品的储存。

　　燃品仓库。拥有可储存易燃品仓库1000平方米，该类型仓库能提供属于易燃危险品类的特殊商品储存。

　　其它库房40000平方米，该类型仓库多数属于砖木结构，单幢仓库面积小于上述仓库类型，具有冬暖夏凉的自然调节功能。

　　5.仓储系统服务：

　　市内/国内配送，单品/综合配送，常温/冷藏配送。备有各式车型，承运商品包括：百货用品、冷藏保温、特殊商品。

　　贵重物品配送。提供门到门的服务，确保商品的安全抵达用户手中。

　　隔日零担配送。对于零担配送，公司承诺货物隔日上车、发车。

　　上架陈列。对于市内各大商尝各类超市、连锁网点的配送服务，公司还提供协助客户商品上架陈列的服务。

　　6.仓储系统服务：

　　常温/恒温仓库储存，高层/堆垛货架储存。

　　存货即时控制。有效的货卡登记制度,可随时了解库存商品的数量。确保商品质量，随时检查，出现质量问题及时上报、调整。定时观察库房条件，确保库房内温湿度不超标。

　　加工整理。提供完善的分拣、换包装等加工服务，物流中心内还设有专门的包装加工单位，可随时满足客户的各种要求。

　　订单处理。对订单处理要求做到及时、准确、高效，并承诺：单据收到15分钟内，操作人员到达现场，可开始收发货。

　　退货处理。全力协助货主公司进行退货收货作业，并且填写收货单和进仓单，并及时反馈货主公司，以便货主公司尽快对退货做出处理决定。退货收货时，对于原封箱之产品如无货主公司特别指令，即可作为商品入库处理。非原封箱退货按货主公司指令要求，做到清点、分类、整理后方能入库。

　　7.信息系统服务：

　　物流信息系统设计。分析客户物流流程，提供物流系统设计，系统咨询。

　　仓储管理系统设计。依据客户对仓储条件的要求和储存商品特点，进行仓储管理系统的个性化设计。

　　运输配送管理系统设计。针对大企业配送系统，专门设计了一套配送订单管理系统，实现单证处理的通用化，以适应各种客户对配送的要求。

　　销售供货分析。从客户利益出发，进行常规供货、出货、流通周转、及安全库存的定量分析，替客户计算出最经济的租仓面积。

　　其他信息管理需求。秉承客户至上的服务理念，提供全方位的信息服务：通过wms,tms系统与客商电脑联网及通过公司内部局域网的架设，实现各仓间库存信息及时反馈，控制。客户公司可通过电话拨号上网连接我公司局域网，实现客户实时查阅商品库存的信息。

　　8.作业流程(以中国物流公司为例)：

　　进仓：乙方提前一天将《入库通知单》传真给甲方确认;甲方收货时根据《入库通知单》上的内容逐项核对，(如货损，货差，货单不符将记入《进仓单》);二小时内甲方将《进仓单》传真回乙方后归档，月底制定报表。

　　出仓：乙方提前一天将《提货通知单》传真给甲方，写明出货的时间，车队名和所提货品的货号、数量;当天车队携带正本《提货单》到相应的货仓，甲方根据乙方签字样本，《提货通知单》与正本《提货单》核对《出仓单》，并由提货方在《提货单》和《出仓单》上签字;完毕后甲方立即把已签字的《提货单》传真回乙方，并把《提货单》、《出仓单》归档。

　　五.研究结论及建议：

　　1.swot分析

　　优势：企业长期从事物流服务业务，拥有一支物流管理及实际操作经验丰富的专业队伍，能为客户提供各项物流服务;仓库类型齐全;作业场地宽敞。

　　劣势：人员配置不尽合理，员工人数过于庞大，影响企业效益;信息系统未能得到充分的利用;货仓的出租形式过于单一、死板，租金较高。

　　机遇：申博的成功必将给淮南物流业带来前所未有的发展良机，许多的跨国厂商商品的周转必定要依托本地的物流企业。

　　挑战：物流企业间的竞争日趋激烈，如何优化自身的作业流程，充分利用企业已有的设备设施降低成本。

　　2.企业仍然依照老旧的仓库出租模式收取租金，以至于使得仓库的利用率浪费，造成客户的流失，可根据仓库的实际加大空间利用率，根据仓库的实际利用情况进行收费，这样既提高了仓库的使用率又间接的降低了租金，争取到了更多的客户。

　　3.铁路专用线的使用效率不高，只要少数客户选择这一运输方式，其实铁路运输在我国现阶段的长距离、高密度的运输中，仍然有着其不可替代的作用，特别是这种门到门的运输，更可以降低企业的物流成本，提高商品的流通速度，企业应主动寻找适合的客户推销这一特色服务。

　　4.企业虽然已建立了一套较为完善的信息系统，可以将一系列的商品信息、仓库状态、作业流程、养护情况及业务合同记入其中，但在实际操作中这一系统并没有得到充分的利用，企业往往仍然依靠传统的人工方法和票据进行作业及信息传递。应尽快在企业中提倡信息化的作业方法，使每名员工都能使用信息系统进行操作与管理。

　　5.健全物流加工服务，流通加工也是物流的一项重要功能，作为第三方物流企业应该重视流通加工，将其同其他服务一起视作一个重要的利润来源，提高服务的档次与水平，重点抓住有高附加值的商品进行加工整理，吸引住长期客户。

　　六.建议：

　　1.企业要发展，企业形象至关重要，因此每个企业都十分注重自己的企业形象，宁可花多点的钱去租用昂贵的美观的现代化仓库，也不愿去租用那些老式破旧的仓库，因此可以花费点资金整修老式的仓库，使企业自己本身的形象提高，这样客户会更加愿意来租用仓库了。

　　2.进货堆放货物时不能只顾着一时的方便，应该考虑到出货时的方便，不能耽误客户的时间，因此要按照标准把货物堆起，堆放要整齐合理，以免倒塌。

　　一、项目概况

　　1.项目法人：北京X房地产开发-澳门新莆京app官网(中国)·No. 1 in the world

　　2.项目名称：北京花园

　　3.地块位置：地块位于北京东北部顺义区河南村西，北面紧邻潮白河

　　4.占地面积：455104平方米

　　5.建设用地面积：22704平方米

　　6.规划容积率：0.36

　　7.总建筑面积：15.39万平方米(其中会所等配套设施6000平方米)

　　8.规划用途：别墅

　　9.地块现状：农田，还未三通一平

　　10.建设期：本项目建设期为3年，计划20__年12月动工

　　二、项目建设必要性

　　（一）、发展北京房地产的需要

　　北京在新世纪要率先实现现代化，首先必须加快产业结构调整，优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力，积极发展附加值高、关联带动大的支柱产业。目前房地产业已成为经济发展的支柱产业之一，按目前经济所处的发展阶段（即入均GDP低于8000美元，城市化水平在30%--60%之间），房地产将属于快速发展阶段。特别是加入WT0，北京申奥成功，意味着北京房地产业将立足北京，面向全国，通向国际，进入新的发展阶段，建设本项目对发展北京房地产也无疑是一个有利推动，也为拓展地区房地产市场起到积极作用。

　　（二）、区域发展的需要

　　中国加入WTO后，会有更多的国际公司来到北京，相应对高档物业的市场需求量将肯定放大，而这些企业的高级管理人员恰恰是别墅市场的目标客层，而顺义区正好是别墅发展比较成熟的区域之一。由于20__年奥运会水上项目和马术项目在顺义潮白河地区举办，政府将会在本区域投资25个亿来建设奥运场地及相应设施，相应的市政配套将会更加完善，这无疑为本区域的别墅外部环境带来利好。同样在此建造别墅也有利于首都该区域整体环境的建设。

　　顺义区政府在新的五年计划中制定的战略目标是尽快创造出潮白河休闲度假旅游基地著名品牌，建设以现代大旅游为主的综合产业带，集中发展旅游、观光农业、房地产、休闲度假业及文化、体育、会展等产业，创建餐饮、购物、娱乐、健身等于一体的休闲度假中心。建成服务全区、服务首都，并适应于企业国际化运作的高度开放、高效运转的第三产业服务休系。京承高速顺义段进展顺利，预计道路主体工程10月底竣工，此道路的建设将成为顺义区的发展增添新的活力，另外顺义空港物流园经过几年的发展己引吸了日本jVC、索尼、松下等国际知名公司的进入。顺义工业区的发展将会借带动对高档住主房的更多需求，特别是别墅的需求。在此发展别墅项目正是满足了此地域发展的要求。

　　三、北京市、顺义区别墅市场分析

　　（一）、北京市别墅市场基本分

　　北京别墅市场经过长时期的沉积，近年来随着北京房地产大势发展再度升温。市场供应与需求总量都出现了明显的放大，产品类型也不断推陈出新。

　　北京别墅市场在政府放开控制后于1999年开始逐渐复苏，呈现供销两旺局面，一些高档别墅项目价格出现较大提升。如翠湖别墅20__年8月重新开盘后，销售均价由8500元/平方米上涨到9600元/平方米，销售率达60%以上:玫瑰园一期现房1200美元/平方米，二期环湖别墅2750美元/平方米，不环湖别墅也在20__美元/平方米；碧水庄园一期均价1400美元/平方米，而二期环湖别墅2500美元/平方米，这一方面由于中国将要入关便很多外籍人士进入中国，牵动市场需求提升；同时也是别墅类物业消费在受到长时间限制后，随经济复苏而回暖的必然趋势。根据中原物业提供的数据，截至今年上半年北京别墅项目己达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米，主要分布在东北京顺路、正北的亚北和西北海淀区。七八月间又有3个项门总计50万平方米推出，别墅供给的增长速度远高于需求上升速度，已经出现市场过热的迹象。

　　随着市场发展，别墅客户群体也在逐渐改变。以前购买别墅主要是位于:金字塔顶尖的国内外成功人士，较早京顺路边的裕京花园销售时并没有按揭，足见当时买家购买力的强大。京顺路沿线的高档别墅业主主要为欧美人士，达客户的7O%，1.5吨中力步行式小金刚创造经典电动搬运叉车多数是跨国公司的CEO，也有一些国内房地产开发商等顶级人士:而北京西北和北部的别墅业主多为受工作与居住交通条件影响，具有一定购买能力的IT新贵、知名学者与留学归国人士:随着市场的发展和TOWNHOUSE的涌现，别墅市场客户群体趋于年轻化，一些从事金融、证券和IT等行业的年轻白领脱颖而出，逐渐成为中档别墅的主要消费力量。据金网络公司提供的资料显示，购买TOWNHOUSE的客户38%是三资企业管理人员，24.5%是私营、民营企业主。在别墅客户中，外籍人士、海外归国人员对别墅环境质量和设计风格最重视:国内买家更为注重别墅的面积和户型，在强调生活品质外，更认为拥有别墅是身份与地位的象征。

　　当前别墅市场重要问题在于缺少有特色和个性的高档项目出现，项目品质普遍较低，这种的况下，少数低容积率、高绿化率的项目有不俗市场表现就不足为怪了(附表为京北部分热销项目的基本指标)。近期推出的橘郡虽然容积率偏高、区位稍远，且过于强调功能细分，却凭借产品鲜明特征和完善的营销于段，也取得巨大市场成功。

　　TOWNHOUSE的兴起是今年别墅市场的最大动向，具代表性的橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得很好市场业绩，其市场火爆有其必然因素。别墅市场由于长期两极分化，外销别墅价格较高，而内销别墅品质相对较差，都不适合国内新生中产阶层客户，总价150万元左右，6000-8000元/平方米的中档别墅市场出现空档，TOWNHOUSE的出现正迎合了这部分客户的需求。

　　虽然TOWNHOUSE来势凶猛，但对别墅的影响主要体现在对中低档别墅客户群的瓜分。由于客户群体存在差异，不会对高档别墅产生太大冲击。TOWNHOUSE是别墅中一种普通的产品，适合一般中产阶级，满足别墅基本功能，只能算"别墅中的经济适用房"，随着收入的提高，市场更细分化，会涌现比联排更好的产品，双拼或独栋以适应更高层的市场需求。

　　1、供量:5000套以上新增别墅面市

　　到了20__年中期，人们忽然发现周围的TOWNHOUSE都已经悄悄升级，许多别墅如玫瑰园三期、橘郡三期、国际使馆村、顺义潮白河别墅带的枫桥别墅等项目迅速出现，并开始抢占市场。目前北京市共有别墅项日超过150个，总建筑而积不下千万平米，4万多套别墅单位，其中20xx年新开发别墅项目就有13个之多，新增别墅现房供应量约为65万平方米，8000套别墅单位，20__年的供给量较小，而今年估计会有5000-8000套的新增别墅单位面市，其中以总价500万到800万的别墅项目为主，市场竞争将变得愈加激烈。

　　2、布局:"一山""二河""三线""四高"

　　从分布格局上看，北京市别墅目前已经形成了"一山"“二河"、"三线"、"四高"的概念。"一山"指西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；"二河"指潮白河、温榆河两河流域别墅带；"三线"指立汤、京顺、京通三条线；"四高"则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中"三线"和"四高"是传统概念的别墅区域，而"一山"和"二河"则后来居上，成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。

　　3、品质:追求差异性

　　为体现产品的差异化和别墅品质，目前很多发展商都比较注重产品的定位，并在规划设计上强调实用功能空间分布，试图从生活方式的角度作为营销的卖点，东北部的别墅为迎合成功人士、海归人士所追求的“归属感”，更多的会倾向于与优美的自然环境浑然天成的做法；面在远郊的怀柔、密云一带今年将会出现一些满足城里人度假的低容积率、乡村艺术化的亲地型别墅；商城则会出现一些以设计取胜，创意性很强的别墅。

　　4、客户:国内增量超过国外

　　从市场需求来看，依旧是以国内客户需求为主，而国外客户的增长估计不会有大的变化。依据相关资料统计，以1997年作为分水岭，北京别墅的销售对象出现了较大变化。1997年之前，70%的别墅购买者持国外护照，而其中的港澳台客户占很大比例，约占整体购买者的50%以上:而近几年别墅购买者以国内人士居多，这一需求群体除了海外归国人士外，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家。此外都市新贵族范围也在逐渐扩展，尤其是中关村高科技企业区域内，依靠IT起家的企业家、高级技术工程师及其他高级从业人士，他们完全有能力而且很迫切需要京城周边区域内，可以作为他们的第一住所或二次置业的别墅项目，这部分人既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，强烈的改善居住条件的愿望，使经济型别墅填补了这一市场空缺，别墅市场的潜在购买力在不断增强。而国外客户由于受到国际经济不景气的影响，明年将不会有大的起色，东北部区域仍然是他们的首选。

　　5、价格:市中心向外递减，东向西递减

　　如相关数以统计，20xx年北京市别墅的平均售价约为人民币8400元/平方米左右，其中市区内别墅数量少而价格较高，平均售价在20__美元/平方米左右，约合人民币16600元/平方米，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为3000美元/平方米。除市区外，位于机场路顺义地区的别墅售价也较高，均价在1300美元/平方米，约为人民币10790元/平方米。别墅售价超过人民币1万元/平方米的还有亚北一昌平，大兴，丰台地区。而售价在人民币3000-4500元/平方米的则分布在海淀土地、通州地区。价位在人民币20__-3000元/平方米的低档别墅则分布在颐和园地区。目前西北区域别墅价格也直追东北区别墅。

　　据北京九力市场研究公司的分析资料显示，随着中国经济的增长，特别是在申奥成功、加入世贸等利好环境下的北京经济的发展，别墅市场的发展环境将得到进一步的优化，如果说20__年是别墅市场发展的新起点，那么20__年将是别墅市场得以成熟的一年，优雅得体的造型，个性化的户型设计和完善的配套环境，将是别墅取胜的关键。

　　（二）、北京别墅市场区域分布分析

　　截止到20__年为止，北京市场总体来看，别墅总量达到约150个，总建筑面积1100多万平方米，约4万多套别墅，目前在售约有80个别墅项目。有关分布见下表:

　　从上表可以看出，西北部和东北部是别墅较为集中的区域。

　　十年转瞬过去，再看北京的房地产，别墅已经不再是什么"罕见之物"。从郊区别墅的兴起，到城市别墅的热销，京城别墅可以说是"芝麻开花节节高"。有数据显示，到目前为止，北京市的别墅项目已经超过150个，4万多套别墅单位，总建筑面积不下千万平方米。

　　别墅项目的大量涌入势必带来一场市场争夺战。在京城别墅的聚集地一一东北和西北(数量占到京城别墅总量的三分之二)，这场战火已经点燃，并呈蔓延之势。仅东北部的朝阳公园，像棕榈泉国际公寓、东润枫景这样的"城市别墅"就多达10多个，机场路至顺义区的几十个别墅项目更是壮大了"东北军团"的阵容:而近年来，别墅发展相对缓慢的西北部也奋起直追，继香山别墅之后，位于西山的门头沟区又会有九家地产开发商征用千亩左右的土地兴建1500套左右的别墅，它们将与香山板块、碧水庄园、玫瑰园、翠湖别墅、水印长滩等几十个别墅项口一起构成强大的"西北军团"。异军突起的"西北军团"正与"东北军团"形成抗衡之势。

　　1、相邻燕莎商圈、国留商圈东北区别墅打造“商务城市别墅”

　　东北部是北京开发最早，数量最多的别墅区域。由于东北别墅区北通首都机场，南抵北京东部传统的涉外商务使馆区，距离东北三环只有十几公里，办公、购物十分方便，地理位置较为优越。区内首都机场高速公路、京顺路两大交通干线，道路等级较高，提供了安全、便捷的交通条件。目前，东北区域绿化面积较大，种植的树木多已成林，是京城绿化环境最好的地区之一。温榆河、潮白河两大河流贯穿全堤，构成了区域内独特的水面环境；且具有北京高尔夫球场、北京乡村高尔夫球场等高档配套设施，这都为高档别壁开发提供了有利条件。北京市最早的别墅大多建于该区，别墅市场已经具有明显规模，很多高品质别墅如棕榈泉国际公寓、京润水上花园、嘉林花园、香江花园、龙苑别墅等都分布在此区。

　　"东北区别墅的最大优势在于它与东三环燕莎商圈、国贸商圈等涉外商务使馆区相邻，而CBD区内的公寓又大多数是商住两用，忙乱与紧张很难为高节奏的商务人士提供一个宽松、舒适的居住环境。东北区别墅正是以毫不逊色的商务气息和更胜一筹的生活舒适度成为CBD和燕莎商圈内国际人士首选的居住区。""东北军团"代表作棕榈泉国际公寓开发商曾伟先生坦言，棕榈泉国际公寓的客户绝大部分都是有国际生活背景的人士，其中很多是国际大公司的行政人员。

　　在位于京城东北部的京顺路沿线的高科别墅业主中，70%是欧美人士，多数还是跨国公司的CE0，国内房地产开发商等顶级人士在此置业的也不在少数，这为东北区别墅带来了相对稳定的高利益回报。

　　正是鉴于此，许多开发商纷纷抢滩京城东北，特别是朝阳公园周边，短短的一两年时间果，棕榈泉国际公寓、国际使馆村等十几个"城市别墅"项日已经将朝阳公园周边地产打造成一个较为成熟的豪华别墅区，无论是建筑形式、湖区景观、户型设计、会所功能等均已具有了精品别墅的特质。看来，正如曾伟先生所说的那样，如今的别墅随着国际文化交流和新时代观念的冲击，已经从以往的彰显身份、标榜财富，成为现在的追求富于健康、品位与文化的生活方式。

　　由于东北区域的地产项目基本上都定位为高档别墅，这从某种程度上带动了京城东北地产项目的升级。以朝阳公园周边为例，近两年，从景园大厦到博雅园，再到棕榈泉国际公寓，朝阳公园周边地产正在不断升级。一度热销的博雅园，虽然项目规模、规划设计都难以与现在的棕榈泉国际公寓相匹敌，但推出后即以朝阳公园和高尔夫球场为卖点，成为东部高价楼盘最旺销的典型物业之一，棕榈泉国际公寓的推出无疑又使中央公园主题社区达到了一个新的高度。据悉，在朝阳公园东风桥东侧的一处待建别墅项目的预售价将达到每平方米3000美元，有可能创下朝阳公园区域地产项目的天价。

　　2、依托IT产业西北区别墅营建"新经济"别墅

　　由于经济、政府政策和需求等方面的原因，西北区别墅发展相对滞后，曾一度出现了仅有玫瑰园、翠湖、碧水庄园等几个高档项目的局面。然而，近几年随着政府的支持与开发政策的完善，加上别墅市场整体回暖，西北区域别墅市场开始升温。

　　先是香山板板的崛起让人看到了蓄积已久的西北区别墅购买潜力，紧接着就是西山的门头沟区在今年底明年初也将会有大片别墅项日破土动工，西北区别墅再一次成为人们关注的焦点。据了解，目前西北区域将近20__套的供应量已经开始叫板东北别墅的老大地位，价格也直追东北别墅。如翠湖别墅20__年8月重新开报后，销售均价由8500元每平方米上涨到9600元/平方米；玫瑰园一期现房1200美元/平方米，二期环湖别墅就成倍涨至2750美元/平方米，即使是不环湖别墅也在20__美元/平方米；碧水庄园一期均价1400美元/平方米，环湖别墅达到了20__美元/平方米，而二期环湖别墅已经高达2500美元/平方米:最近入市的姜庄湖出现了3000美元/平方米的高价，基本上与东北区别墅不相上下。

　　"西北部在地理区位上与中关村科技园关系密切，随着政府对IT产业和新经济的倾力支持，地区经济迅速发展，也造就了一批依靠知识技能快速积累财富的精英，这部分人群给西北区域内的别墅市场提供了巨大的市场需求，并且这种需求正在加速发展之中。"业内人士这样分析西北区别墅市场。

　　北京西北部位于京城"上风上水"也是其别墅市场迅速崛起的一个原因。据记者了解，除了本身的自然条件优越外，西北区域大面积绿地和林带正在建设，良好的绿化环境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水阵、上庄水库、十三陵水库等湖泊，自动调节着西北区域的小气候。西北区别墅市场的"环境牌"丝毫不亚于东北区别墅。

　　其实，一直以来，交通都是西北区别墅市场发展的一个瓶颈，然而，西北部地区正在迅速完善的交通设施正在缩短它与东北别墅群的"交通差距"。目前，从京昌高速公路的市区起点马甸桥或健翔桥到达东部CBD或使馆区、金融街和中关村西区都不过三十分钟的车程，北四环路、公路一环、臼颐路、学清路、轻轨铁路、地铁五号线以及从西直门到北四环的城市快速公路、公路一环联结京昌高速与机场高速段都将使西北部道路畅通。正是由于政府的这种投资改造，迅速提升了西北区内市政条件，使得道路交通更加便利。

　　"种种迹象表明，西北区有可能成为别墅市场潜力巨大的热门区域。"业内人士普遍这样认为，区域高档别墅供应有限的现状也使得西北区别墅具备充分的升值潜力及发展空间。

　　（三）、顺义区别墅市场基本分析

　　1、供应情况

　　顺义、机场路周边有20几个别墅，规划总供应量达到230万平方米，约5400套别墅；

　　温榆河畔将有近8000亩的土地用于别墅项目；

　　去化量:目已经售出的别墅量应在3000套左右，已建未能售出量约为600套左右；

　　本区域未来潜在供应量约有1500多套。

　　2、需求分析:

　　本区域别墅客层是以外籍人士为主，欧美、港澳台占60%以上，包括驻华使馆人员，国际知名公司高层主管人员，如香江花园和龙苑别墅欧美人士占75%以上。

　　随着经济的发展，国内人士购买力在持续上升，重点是金融、IT行业造就的新贵，高科技产业的知本家，房地产业的精英，海外回国人员，国内高收入的管理人员。

　　投资客数量增多，特别是国内投资客日益增多。

　　客层特征:收入丰厚，经济实力强，追求生活品质，讲究个性，基本上都有国外经历，对别墅有一定的理解，特别是对环境、交通考虑比较高。

　　3、本区域别墅价位因素分析

　　市场价格由市区向郊区递减，东北部别墅价大多集中在1000－3000美元之间，平均售价以城区为中心，由里向外递减，东北四环附近的平均售价在2700美元/平方米左右，首都机场附近约为20__美元/平方米，马坡地区约为1200美元/平方米。由此可见，别墅的区域位置仍然是影响别墅价格的决定性因素。

　　同一区域的别墅的设计风格、配套设施及会所、绿化等水面等环境质量、别墅单体类型对价格有重大影响。如首都机场8个项目，售价最高为3300美元/平方米，最低为1000美元/平方米。

　　别墅的内装修程度对别墅租金的影响较大。

　　（四）、北京别墅市场前景展望

　　北京别墅经历了五六年的低谷，从20__年下半年开始出现转暖，特别是20xx年的TOWNHOUSE项目，更是使市场迅速升温，有关人士分析，近年来京城出现的别墅开发热，主要是由于我国加入世界贸易组织和举办20__年奥运会两大利好的有力推动及中高收入群体的不断扩大，二次置业者的不断增加。前些年北京最早的别墅发育地温榆河畔和机场路附近的别墅，大部分被在京工作的外国人作为第一居所使用。而近年来，别墅的购买群体已开始逐步扩大到国内人士。比例结构己由过去的境外占70%，国内占30%，发展变化为目前的国内占80%左右，境外占20%左右，将别墅作为第二居所的国内购买群体大量增加，说明北京的别墅市场结构正在逐步发生变化。未来别墅市场前景看好。

　　据有关方面透露，20__年京城还将有30余个别墅项目开发，区域涉及昌平、门头沟、密云、怀柔、大兴、海淀、房山、通州、顺义等地，别墅开发热己蔓延到东南西北各个区域。

　　从上不难发现，未来京城别墅项目竞争的焦点还将集中在京城东北和西北两大区域。但是，随着京城别墅市场的扩容，别墅项目的大量涌入及多区域的供应局面，依据北京别墅市场势必会有一场激烈的竞争大战。别墅项目的开发商们彼此面临的不仅是来自本地开发企业间的竞争压力，而且还有来自外省大的地产开发集团、国外大财团等一些机构的介入所带来的无形压力。一般的环境、一般的品质、一样的风格、一样的特色的项日将被市场无悄淘汰。

　　未来别墅将由以往单纯的比地段、比价格，上升至比环境、比个性、比品质、比文化。高档精品别墅的无可替代性就在于它的价值纯粹。自然环境、建筑规划、品质、价格的纯粹性，其间所渗透的生活理念、居住品位、文化内涵、建筑精神无不隐含着地位、财富、尊贵与时尚。这类别墅将在未来具有较强的竞争力。

　　对于北京这样的国际大都市而言，高档精品别墅在房产市场引领时尚是必然之势，而低价低质的别墅产品终将被市场所淘汰。

　　（五）、周边部分个案销售情况分析

　　市场调研结论

　　湖景式设计风格的别墅热销，平均入住率为85%以上。

　　高档配套设施齐全的别墅市场需求较大，目前大部分高档别墅都有网球场、游泳池等设施，会所的发展趋势是服务设施的多功能化。

　　高档式别墅开发应以独立式别墅为主，目前滞销的别墅以联排别墅居多，原因是在园区内位置和环境较差，没有充分保证别墅生活的私密性和环境的优美。

　　精装修是别墅是市场的主流，如香江花园、丽京花园等都为精装修别墅，销售业绩都非常好，正对不同买家品位的精装修别墅，具有很大的潜在需求。

　　外籍人士都是别墅需求的主体，东北部别墅以外销为主，随着经济形势的好转，外销市场有升温迹象。

　　别墅市场的内销需求明显上升，一些别墅已被房地产精英、金融界人士、高科技产业造就的都市新贵族购买。

　　市场价格受地段、设施网络、配套设施及会所、绿化景观、单体类型影响，东北部别墅价格集中在1000-3000美元/平方米之间。

　　别墅总价在300万以下，面积在400平方米以下为需求重点，总价在500万以上，面积在500平方米以上需求也有所增加。

　　客户购买门的主要有居住(第一居所、第二居所)、投资和商务公关。

　　客户最注重的方面是户型设计、地段位置和与园林景观设计。

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